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La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprennant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La répartition de ces parties est consignée dans un document appelé « État descriptif de division », et leur usage régi par un quasi-contrat appelé « règlement de copropriété »
Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée.
Le code Civil du Québec, qui nommait jusqu'à recemment la copropriété "condominium", s'est doté, dans son Titre Troisième et ses article 1010 et suivants, d'un dispositif fortement inspiré de la loi du 10 juillet 1965 française sur la copropriété. Les juristes canadiens on très soigneusement consulté le droit positif français afin d'organiser une situation qui reste délicate sous tous les régimes juridiques.
En France justement, le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.
Il y a en France 6,4 millions de lots en copropriété.
Historiquement, ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé progressivement du fait du nombre croissant d'immeubles appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au XIXe siècle, à un seul propriétaire (les fameuses « maisons de rapport »), et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XXe siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier véritable texte spécifiquement rédigé pour ce nouveau statut fut la loi du 28 juin 1938, remplacée depuis par un dispositif beaucoup plus moderne, la loi du 10 juillet 1965, encore en usage.
Des problèmes nos résolus :
Bien que cette loi soit l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français, le régime de la copropriété n'a pas encore cessé de poser des problèmes. L'abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. C'est une situation subie, mais non choisie. D'où une explosion des contentieux, une bonne partie d'entre eux portant sur l'usage des parties communes et les troubles de voisinage. L'individualisme moderne s'accommode mal de ce système, d'autant moins que les juges tendent à privilègier la continuité de la gestion de l'immeuble et les intérêts collectifs sur les intérêts individuels, conformément aux priorités instituées par la loi.
Plus récemment, avec le chômage et la montée d'une certaine précarité, c'est l'explosion des impayés de charges, voire des immeubles en faillite qui sont devenus le problème numéro un de la copropriété. En effet, les gouvernements ont largement favorisé l'accession à la propriété des ménages les plus modestes, dans un but tout à fait louable. Après que l'on eût tenté de résorber, plus ou moins adroitement, la pénurie d'après-guerre (loi de 1948), l'accession à la propriété semblait la suite logique des gigantesques programmes immobiliers des années 1950 et 1960, tous locatifs.
Or, lorsqu'un locataire devient insolvable, c'est un drame humain ; mais lorsque les charges ne sont plus payées par un ensemble de copropriétaires nécessiteux, c'est l'immeuble entier qui se dégrade et devient parfois quasi inhabitable. Ces situations tragiques ont amené les pouvoir publics à réfléchir aux moyens d'adapter un système prévu pour les classes moyennes, mais qui s'avère inadapté dès lors que l'on veut traiter le problème du logement des plus modestes.
Le législateur hésite néanmoins à modifier en profondeur une loi dont on voit mal par quoi elle pourrait être remplacée.
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